最近、広告や書籍でよく目にする【ワンルームマンション投資】って本当に儲かるんでしょうか？失敗する人！成功する人の違いとは⁉
失敗する人の特徴
■営業マンの言葉を信じてしまう
営業マンは「会社員は不動産投資に向いているんです。」や「月々数万円で数千万の資産が持てます。」と話します。理由として不動産ローンの審査がおりやすいのが挙げられます。女性であれば、看護師や公務員が特に不動産ローンがとおりやすく、一般企業の会社員でも2,000万円前後の投資用マンションを1室購入できます。
裏を返せば【不動産ローンがとおりやすいから営業している！】投資用マンションの営業マンは、マンションを売ることで歩合給をもらうことが目的であり仕事でもあります。
節税でき・生命保険の代わりになり・年金代わりにもなります！
投資用マンションの営業マンの売り文句として必ずと言っていいほど出てくるのが「節税になりますよ！」、「生命保険の代わりになります！」、「将来の年金代わりになります！」というキーワードです。
■節税になりますよ
確かに初年次から数年程度は節税効果はあります。ですが、5年もすれば節税効果は著しく低下していきます。節税効果が無くなれば、手取りが毎月の赤字（賃料ー維持管理費ーローンの返済＝手取り金額）だった場合には、残りのローン年数分マイナスが続いていきます。更には毎年、固定資産税・都市計画税があります。
■生命保険の代わりになりますよ
投資用マンションを購入するときには「団体信用生命保険」に加入します。何かあった時には保険により不動産ローンの補填ができます。
実際に保険が適応される方は1000人に1人もいない。
現在、日本人の平均寿命は年々伸びており、女性は87歳・男性は81歳になります。殆どの方は、不動産ローンが終わるまで健在のため、生命保険代わりになり得ません。
■年金代わりになりますよ
投資用マンションの営業マンは「老後に年金をもらえるかわからない時代です。投資用マンションを持てれば、年金だけに頼る老後ではなく、より豊かな老後がむかえられます。」との売り文句を話します。ですが、マンションとは築20年もすると家賃は3分の2程度（新築9万円＝築20年6.5万円）になり、更には月々の管理費・修繕積立金が1.5倍～3倍上がり収支は想像以上の赤字になります。
購入時 ）賃料90,000円ー管理費5,000円ー修繕積立金2,500円ー月々返済88,000円＝-5,500円
築20年）賃料65,000円ー管理費15,000円ー修繕積立金10,000円ー月々返済88,000＝-48,000円
もし、会社を退職後もローンの返済が残っていたら・・・固定資産税・都市計画税を含めると年間60万円以上、年金を食いつぶす結果となってしまいます。ですので、殆どの方がそうなる前に売却をしている現状があります。
売却をするときにも注意が必要
信頼できる仲介会社を見つけることが重要です。一部の悪質な仲介会社は「当社なら高値で売れます！」と信じられない高額を提示してきます。非常に魅力的ではありますが、あまりに高額な場合には注意が必要です。
≪媒介契約後に態度が一変≫
媒介契約後に突然手のひらを返し、高額を提示していたのに無茶な理由を付けて低額でないと手のひら返し。拒否をすると「違約金がかかりますよ！」と声を荒げてきた。なんて話も聞きます。
≪結局、売れない≫
仲介経験の浅い不動産会社が、まずは媒介契約を取りたいだけで、実際には売却できない価格を提示していて結局買い手を見つけられない。
では、どうすればいいのか？いい事ばかり話し、ただ高額提示する仲介会社ではなく、的確で根拠ある数字を提示してくれる誠実な仲介会社がいいでしょう。
投資用マンションで成功する人
■中古の投資用マンションを購入？
では、中古の投資用マンションはどうでしょうか？ 実際はこれも失敗します。中古で買った場合は、転売会社から購入しています。当然、利益を乗せられ高値で買わされるので収支も悪く、経年劣化による設備の交換費用など突然の出費が出たり、借主が出て行って空室が続くことも・・
■成功している人はいるのか？
ごく一部ではありますが成功している人はいます。どのような人が成功しているかというと投資について最低限の知識を備えている方です。殆どの方が情報があふれている中で、皆さんが知った気になっているか間違った情報を信用しているのです。
■投資の知識は最低限でいい
投資を成功させるための知識は、子供に例えると分かりやすいと思います。子供をいつまでも親元においていても親離れすることが出来ません。昔から可愛い子には旅をさせましょう。と言いますが、同様にお金をいつまでも手元に置いておいても成長することはありません。
1) 適切な教育を施すこと ・・投資の勉強
2) 子供をたくさん持つこと ・・資産の分散
3) 旅をさせていつ帰ってくるか決めること ・・運用期間
子供「資産」の成長と共に親も成長していき、リタイアメントの時期により良い生活と資産形成を作ることを目的としていきましょう。
■マンション投資で成功するためには…
マンション投資とはどういったものか知ることです。マンションをたくさん持つのではなく、分散資産の一つとして考え、そのうえで運用期間を決め持ち続けるのではなく売却を前提に持つことです。売却を前提にした場合、不動産価値の低下に気を付けなければいけません。不動産価値の低下（売却金額の低下）を回避するためには、東京都心でなければいけません。その中でもさらに限定されます。東京都「中央区・千代田区・港区・目黒区・品川区の一部・新宿区の一部・豊島区の一部・渋谷区の一部」であれば不動産価値の低下と賃料の低下を最低限に抑えられます。
■購入時の値下げ交渉は必須
投資用マンションを購入する際に、必ず値下げ交渉をすることです。営業マンも自分の成果にしたいので契約につながるなら、ある程度の値引きには応じるはずです。
■いつ売却するか決めておく
購入してから10年～15年すればローンの残債もある程度減っているはずです。不動産価値の低下が抑えられる地域のマンションであれば、残債より高く売却が可能かもしれません。
まとめ
マンション投資とは、一見、簡単に見えて実は難しいものです。だからと言って失敗を恐れてしまっては何も出来ません。知識を身につけて自分自身に必要なものかどうか、改めて考えてみてはいかがでしょうか？
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